Il est bien connu que les prix des propriétés varient d’une ville à l’autre, et plus particulièrement lorsqu’on compare les condominiums situés dans les différentes municipalités des banlieues avec ceux situés sur l’île de Montréal.
La plupart des études soulignent le même phénomène : les propriétés de la métropole se vendent plus cher que leurs comparables en périphérie de la ville. Toutefois, on note des variations marquées des prix, même entre les différentes propriétés de l’île de Montréal : les prix des condominiums sont grandement influencés par leur emplacement dans la métropole.
L’effet du quartier
On remarque par exemple une variation notable des prix selon les différents quartiers. Selon une étude de 2011, publiée par L’Actualité, le prix médian, pour un condo à vendre à Lachine, était de 233 500 $, soit une valeur se rapprochant de celles des quartiers de Saint-Léonard (227 000 $) ou du quartier Sud-Ouest (244 500 $).
À l’autre extrême se trouvaient des quartiers huppés, tels que Westmount, avec un prix médian de 546 750 $ ou encore Outremont, avec un prix médian de 400 000 $.
Pour les ménages à la recherche d’un condo dans Montréal Ouest, les prix variaient : de 198 000 $ pour la ville de Dorval à près de 305 000 $ pour la ville de Pointe-Claire.
Une question de superficie?
Une première explication possible pourrait être liée à la superficie des propriétés. En effet, les habitations dans l’ouest de l’île ont tendance à être plus spacieuses que celles dans le quartier Sud-Ouest. Il est donc tentant de conclure que les prix sont directement influencés par la taille des condominiums.
Pourtant, selon la FCIQ, même le prix moyen au pied carré varie selon le quartier : en 2013, le prix des condos au pied carré était de 226 $ dans l’ouest de l’île alors qu’il s’élevait à 347 $ pour le Plateau Mont-Royal. Il semble donc que plusieurs autres phénomènes soient aussi à l’œuvre.
Le milieu de vie
Tout d’abord, le type d’habitation ainsi que la qualité de la construction entrent en ligne de compte. Les nouvelles constructions suivent généralement la tendance du marché : par exemple, un condominium bâti à Westmount comprendra sans doute plus de matériaux nobles que son équivalent dans Pointe-aux-Trembles.
La raison est simple : les acheteurs ont des attentes différentes selon le quartier où ils souhaitent s’établir. La plupart des ménages qui s’installent dans un quartier huppé recherchent un certain confort et sont prêts à payer le prix qui l’accompagne.
D’autres acheteurs, à la recherche d’une propriété plus abordable, ne se préoccuperont pas autant de la qualité de la finition, par exemple. Par un simple effet de l’offre et de la demande, le style typique des habitations d’un quartier donné se façonne.
Ainsi, pour expliquer les variations des prix, il faut tenir compte d’une multitude de facteurs, tels que la réputation du quartier, la densité de la population ou la proximité des services, en plus de tenir compte des caractéristiques architecturales des propriétés.
